2020年進(jìn)入第二季度以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在疫情趨穩(wěn)之下穩(wěn)步恢復(fù)，土地市場(chǎng)迎來(lái)一波高潮。百億土拍已經(jīng)越來(lái)越常見(jiàn)，杭州、南京、廈門(mén)、福州、東莞、成都等二線城市頻出地王，北上廣深則加速上新，連兩百億的土拍門(mén)檻亦偶有探及。根據(jù)克而瑞研究最新數(shù)據(jù)顯示，截至5月末新增貨值百?gòu)?qiáng)門(mén)檻提升至65.9億元，環(huán)比提升26%，年內(nèi)新增貨值百?gòu)?qiáng)總貨值已接近3.3萬(wàn)億。其中，百?gòu)?qiáng)房企拿地銷(xiāo)售比達(dá)37%，高于去年平均水平，房企拿地節(jié)奏明顯提升。

在“面粉”漲價(jià)的背后，碧萬(wàn)恒等頭部企業(yè)有意無(wú)意避開(kāi)了地王，如一向作風(fēng)進(jìn)取的融創(chuàng)甚至將拿地銷(xiāo)售比減少了七成，反而是低調(diào)已久的行業(yè)蟄伏者們紛紛積極參與拿地競(jìng)拍。

縱觀今年第二季度，根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)整理顯示，前有上海泰鳴貿(mào)易有限公司以103.6億元拍出廈門(mén)新地王，再有龍光集團(tuán)116億力壓央國(guó)企聯(lián)合體、從深圳人才安居集團(tuán)手中撿漏前海宅地，最后是年銷(xiāo)售約200億的合生創(chuàng)展在十天內(nèi)以180億豪擲北京四環(huán)不限價(jià)宅地。再往前，算上香港置地聯(lián)合體310.5億元拿下的“地王”上海徐匯濱江西岸金融港地塊，今年的百億地王已有四宗。

第二季度房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)整體回升

受疫情影響，2020年第一季度房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售金額同比下降了近20%-30%。進(jìn)入第二季度以來(lái)，房企銷(xiāo)售同比降幅正在不斷縮小。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，2020年5月，TOP100房企共錄得總銷(xiāo)售額10927.2億元，同比增長(zhǎng)16.9%，較4月增速擴(kuò)大22.7個(gè)百分點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)了單月銷(xiāo)售同比增速回正。

在TOP20房企中，已有17家房企5月全口徑銷(xiāo)售同比回正。其中，世茂房地產(chǎn)同比增幅55.3%最高，5月銷(xiāo)售250億元。碧恒萬(wàn)前5月的累計(jì)銷(xiāo)售規(guī)模均突破2000億元，保利和融創(chuàng)依舊穩(wěn)固TOP5，并領(lǐng)先之后多達(dá)200億元。

銷(xiāo)售的回升與疫情管控工作息息相關(guān)，并深受政府政策、資金到位等因素的影響。在政府政策方面，“房住不炒”仍是工作基調(diào)，但受疫情影響，政府面臨財(cái)政壓力，多地政府增加了土地供應(yīng)量;同時(shí)允許延期繳納土地出讓金、項(xiàng)目開(kāi)竣工期限順延等土地出讓條件放寬，為房企周轉(zhuǎn)爭(zhēng)取了時(shí)間。在資金方面，房企通過(guò)整合資產(chǎn)包、積極融資、銷(xiāo)售回款等回籠了資金。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露，1-5月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金62654億元，同比下降6.1%，降幅比1-4月收窄了4.3個(gè)百分點(diǎn)。

其中，國(guó)內(nèi)貸款10703億元，下降0.5%;利用外資34億元，增長(zhǎng)15.3%;自籌資金20106億元，下降0.8%;定金及預(yù)收款19479億元，下降13.0%;個(gè)人按揭貸款10154億元，下降0.9%。對(duì)此，貝殼研究院高級(jí)分析潘浩指出了兩方面原因：一方面是前期房企以?xún)r(jià)換量促回款的效果逐漸顯現(xiàn);另一方面房企到位資金分項(xiàng)中利用外資同比增長(zhǎng)15.3%。他認(rèn)為，隨著海外發(fā)債市場(chǎng)回暖，預(yù)計(jì)未來(lái)外資將持續(xù)成為房企資金補(bǔ)充的來(lái)源。

頭部房企拿地態(tài)度分化

近期的土地市場(chǎng)，一片火熱跡象。長(zhǎng)三角、珠三角核心城市土地吸引多家開(kāi)發(fā)商激烈競(jìng)拍，平均溢價(jià)率實(shí)現(xiàn)五連漲，由此可見(jiàn)房企投資力度在不斷加碼。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，碧桂園、恒大前五月新增土儲(chǔ)分別為1238.4萬(wàn)平方米、1014.3萬(wàn)平方米，以三四線城市為主。僅5月單月，恒大納儲(chǔ)477萬(wàn)平方米，位居行業(yè)之首。在新獲取的30宗地塊項(xiàng)目中，競(jìng)得地價(jià)最高的地塊為廣州增城區(qū)中新鎮(zhèn)坑貝村兩宗“回爐”宅地，成交總價(jià)47億元。

而作為頭部房企的代表，萬(wàn)科和融創(chuàng)則表現(xiàn)得略為謹(jǐn)慎，拿地金額、新增土儲(chǔ)面積等遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同行。萬(wàn)科前五月銷(xiāo)售金額2471億元、推盤(pán)量約2000億元，卻只增加了656.2萬(wàn)平方米土儲(chǔ)。其中新增開(kāi)發(fā)項(xiàng)目30個(gè)，60%來(lái)自招拍掛獲取，40%來(lái)自股權(quán)收購(gòu)，累計(jì)拿地金額342億元，權(quán)益金額212.51億元。

而以大膽進(jìn)取和熱衷于收并購(gòu)而被市場(chǎng)關(guān)注的融創(chuàng)，前五月只增加了388.4萬(wàn)平方米土儲(chǔ)，在房企同行中排名第16;其新增貨值528.3億元，不及老對(duì)手保利的一半，比之碧桂園、恒大低了不止400萬(wàn)平方米。

相關(guān)人士分析指出，得益于2019年一二級(jí)土地市場(chǎng)的活躍行動(dòng)，融創(chuàng)攢下了不少“家底”。充足的土地貨值是融創(chuàng)能在熱潮中保持冷靜的重要原因之一。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，融創(chuàng)今年以來(lái)在公開(kāi)招拍掛市場(chǎng)上獲取的地塊為18個(gè)，以天津、杭州、武漢、南京等核心二線城市為主，鮮有高溢價(jià)地塊。按前五月拿地金額245億元計(jì)算，較去年同期減少了七成。

截至2020年3月27日，其在手土儲(chǔ)面積為2.39億平方米，對(duì)應(yīng)貨值3.07萬(wàn)億元，其中超過(guò)82%的土儲(chǔ)位于一二線城市。對(duì)此，基于融創(chuàng)土儲(chǔ)的現(xiàn)有規(guī)模及優(yōu)質(zhì)程度，摩根士丹利、中金、華創(chuàng)證券、中泰證券、東方證券、光大證券等多家研究機(jī)構(gòu)給出了“強(qiáng)推”“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。

融創(chuàng)方面，創(chuàng)始人孫宏斌曾在2019年報(bào)會(huì)議上公開(kāi)表示，要保證利潤(rùn)率、實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健增長(zhǎng)。“我們的管理重心一定是以利潤(rùn)為核心的，當(dāng)然銷(xiāo)售排名要往后跑也不愿意，保持在前五名就挺好。”

關(guān)鍵詞： 萬(wàn)科融創(chuàng)